par Joaquim de Carvalho | SCPI

La nue propriété en SCPI comment ça marche ?

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Avant d’entrer dan le vif du sujet, rappelons les termes principaux lié au démembrement.

L’usufruit signifie : droit de jouir d’un bien dont un autre a la propriété, à charge d’en assurer sa conservation. Cela peut être :

  • le droit d’habiter dans un immeuble,
  • Percevoir des intérêts d’une somme

Le nue-propriétaire signifie : droit de disposer d’un bien mais ne lui permet pas d’en jouir, d’en faire usage ou d’en percevoir les fruits.

Le droit de propriété est donc divisé en deux :

  • la nue-propriété entre les mains du propriétaire,
  • l’usufruit au bénéfice de l’usufruitier.

 

Pourquoi acheter la nue-propriété des SCPI  ?

Vous pouvez acheter vos parts de SCPI soit par un emprunt, soit en cash. Le prix de l’acquisition est naturellement inférieur à celui de la pleine propriété. Il est calculé en fonction de la clé de répartition des sociétés de gestion. Cette clé prend en compte plusieurs critères dont la durée de l’usufruit (5 ans ou 10 ans en principe), le rendement des parts. L’investisseur achètera ses parts de SCPI avec une décote d’environ 20 % pour une période de cinq ans et de 35 % pendant dix ans.

Les avantages de la nue-propriété : 

1) La pleine propriété à terme 

A la fin du démembrement, le nu propriétaire obtient la pleine propriété et touche les revenus fonciers des parts de SCPI. Ce montage permet d’être plein propriétaire en ayant acheté les parts à un prix inférieur.

2) Une réduction d’ISF 

En effet, le concept permet au nue-propriétaire de sortir la valeur des parts de l’ISF. C’est à l’usufruitier de les déclarer. Pour un financement à crédit, l’emprunt est au passif de l’ISF, ceci permet donc de réduire l’assiette imposable de l’investisseur.

3) Démembrement & donation

Lorsque le but du donateur est de préparer sa transmission, la donation de nue-propriété des parts de SCPI est une solution efficace pour commencer à transmettre son patrimoine.

Les parents conservent les revenus des parts pour assurer une bonne retraite par exemple. Au moment de leur décès, l’usufruit rejoint systématiquement la nue-propriété. Les enfants sont donc plein propriétaires des parts données sans payer de droits de succession, sauf si le décès intervient dans les trois mois suivant la donation.

A qui s’adresse la nue-propriété ?

Elle vise les investisseurs fortement imposés à l’ISF et/ou à l’impôt sur le revenu. N’ayant généralement pas besoin de revenus complémentaires mais désirant se constituer un patrimoine sans aggraver la pression fiscale.

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